Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Theo thông báo mới nhất của một chi nhánh Vietcombank tại TP HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. So với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng, mặt bằng hiện nay đã tăng lên đáng kể.

Không riêng Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng có động thái tăng lãi suất. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng. Trước đó, lãi suất ngân hàng này chỉ dao động 6,5-8% cho các kỳ hạn.

Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. MB Bank áp dụng lãi suất phổ biến 9-9,5% cho gói vay cố định 12-24 tháng; VIB dao động 9,9-12% cùng kỳ hạn. ACB cho vay khoảng 9,5-10,5%, trong khi Techcombank ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.

Nhiều ngân hàng tư nhân khác cũng điều chỉnh tăng lãi suất bình quân, dù mức tăng nhẹ hơn, như LPBanK, BVBank, Sacombank… tăng 1,2-2 điểm phần trăm. Lãi suất thả nổi tại nhóm này hiện dao động khoảng 11-15% mỗi năm, tùy ưu đãi.

Như vậy, các gói lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện nay lên ngang ngửa và thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân. Đây là hiện tượng lạ so với diễn biến thông thường khi lãi suất của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước được biết đến là thấp nhất thị trường.

Nói với VnExpress, lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh lý giải động thái họ tăng cao lãi suất cho vay mua nhà nhằm theo định hướng chính sách. Hạn mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản năm nay hạn chế. Do đó, việc tăng lãi suất cho vay với lĩnh vực bất động sản nhằm nắn dòng tín dụng và ưu tiên dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Tại hội nghị nhà đầu tư mới đây, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch Ngân hàng Quân đội (MB), cũng cho biết những ngành có mức độ rủi ro cao sẽ không thể áp dụng lãi suất thấp, tuy nhiên nhìn tổng thể, mặt bằng lãi suất của nền kinh tế cần được giữ ở mức hợp lý nhằm cân bằng giữa huy động vốn và kích thích đầu tư, tiêu dùng.

Ông đánh giá mặt bằng lãi suất cho vay sẽ được duy trì hợp lý với từng ngành được ưu tiên. Gần đây, lãi suất tiết kiệm cũng tăng trên diện rộng, trong đó có ngân hàng quốc doanh tăng mạnh lên cao nhất hai năm. Lãi suất liên ngân hàng có thời điểm vọt lên 17-19%, sau đó hạ nhiệt, nhưng cũng được giới chuyên gia dự báo mặt bằng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước ít nhất đến hết quý I năm nay.

Bên cạnh đó, lãnh đạo một nhà băng lớn cũng nhận xét, thanh khoản sẽ là vấn đề khó khăn với ngành trong năm nay.

Nhận định về diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết tốc độ điều chỉnh lãi suất trong thời gian ngắn vừa qua là rất nhanh. Chỉ cách đây khoảng 4-5 tháng, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định hai năm quanh 6,5% mỗi năm. Tuy nhiên, mức này đã tăng dần qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở mức 13-14%. Một số ngân hàng thậm chí rút ngắn thời gian cố định xuống còn 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Theo ông Thắng, lãi suất vay tăng đã khiến chi phí trả nợ hàng tháng của người vay bị đội lên đáng kể. Với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng ở mức quanh 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng lên gần gấp đôi, tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà.

Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty bất động sản TC Land, nói lãi suất vay đã được điều chỉnh tăng dần từ giữa năm 2025, song mức tăng nhỏ nên chưa tạo tác động rõ rệt. Từ tháng 11 năm ngoái đến nay, mặt bằng lãi suất tăng nhanh hơn, khiến thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ tín hiệu ổn định hơn từ lãi suất và chính sách tín dụng.

Theo ông, thu nhập của người lao động khó theo kịp tốc độ điều chỉnh của lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng lớn. Ngay cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng thận trọng hơn trong quyết định mua nhà, do lãi suất thường khó giảm trong ngắn hạn 1-3 tháng.

“Khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu mức lãi suất cao hơn là điều tất yếu”, ông Thắng nói.

Theo các chuyên gia, mặt bằng lãi suất hiện nay sẽ đẩy nhanh quá trình sàng lọc của thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút lui, trong khi người mua nhà để ở buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm. Lãi suất cao không phải là dấu chấm hết của thị trường, nhưng gần như khép lại giai đoạn đầu cơ dễ dãi. Thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi theo hướng chậm hơn, bền vững hơn và khó xuất hiện những đợt tăng giá nóng như trước.

Phương Uyên – Quỳnh Trang

Cụ thể, Bình Dương cũ đang dẫn đầu tốc độ tăng giá chung cư tại TP HCM, với mức trung bình 52 triệu đồng mỗi m2, tăng 13% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ 2024. Quý vừa qua, TP HCM ghi nhận khoảng 14.500 căn hộ mở bán, trong đó Bình Dương chiếm 57% nguồn cung mới, với nhiều dự án ở Dĩ An, Thuận An nhanh chóng neo giá 50-70 triệu đồng mỗi m2, kéo mặt bằng giá bình quân tăng mạnh chỉ trong ba tháng.

Tại trung tâm TP HCM, giá căn hộ đạt 103 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 9% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ, nhờ nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang, với một số dự án chào bán trên 180-200 triệu đồng mỗi m2, kéo mặt bằng giá lên ngưỡng mới và tạo hiệu ứng lan tỏa sang khu vực lân cận.

One Mount Group nhận định tốc độ tăng giá tại Bình Dương cũ vượt qua trung tâm TP HCM, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư vào quy hoạch và hạ tầng đồng bộ sau sáp nhập, tạo kết nối chặt chẽ với trung tâm.

Còn theo số liệu từ DKRA Consulting, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM sau sáp nhập tăng 4-16%, riêng khu Đông (gồm Thủ Đức và Bình Dương cũ) tăng 20-28% so với cùng kỳ. Bình Dương cũ hiện chiếm hơn 53% tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại các tỉnh phía Nam, với khoảng 15.370 căn.

DKRA cho biết phần lớn dự án mới triển khai tại Bình Dương như Landmark Bình Dương, Green Skyline, A&T Saigon Riverside, The Gió… đang neo giá 55-65 triệu đồng mỗi m2, trong khi rổ hàng dưới 40 triệu đồng mỗi m2 chỉ còn một số ít dự án như Phú Đông SkyOne, The Emerald Garden View, con số này không đủ duy trì mặt bằng giá ổn định cho toàn khu vực.

Nhìn nhận về xu hướng giá chung cư leo thang,ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường căn hộ TP HCM và Bình Dương sau sáp nhập đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm trong năm 2026 được xem là “đầu tàu” thiết lập những cột mốc giá mới, tái định vị mặt bằng giá trị cho cả khu vực trung tâm và các vùng vừa sáp nhập.

Khi đặt trong cùng mặt bằng đô thị, giá nhà tại Bình Dương chịu tác động trực tiếp từ mặt bằng giá TP HCM và có xu hướng thu hẹp khoảng cách. Sự dịch chuyển dân cư, lực lượng lao động và nhóm chuyên gia cũng khiến căn hộ tại đây được tái định vị từ nhà ở giá rẻ sang sản phẩm phục vụ tầng lớp trung lưu và người mua ở thực, chất lượng nhà ở vì thế nâng cao kéo theo mặt bằng giá bán mới.

Đồng tình, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, phân tích việc giá căn hộ Bình Dương tiếp tục đi lên là tất yếu trong bối cảnh khu vực này chuyển từ vai trò vệ tinh công nghiệp sang một phần của không gian đô thị TP HCM mở rộng. Một động lực quan trọng khác đến từ hạ tầng giao thông liên vùng tại khu Đông. Hàng loạt dự án lớn như cao tốc, vành đai, các trục kết nối chính và metro đang được triển khai đã khiến thị trường phản ứng sớm, khiến giá căn hộ tăng trước một nhịp so với tiến độ hoàn thiện thực tế.

Ngoài ra, chi phí đầu vào gia tăng cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới. Giá đất leo thang sau sáp nhập, quỹ đất sạch ngày càng hạn chế, trong khi yêu cầu pháp lý và tiêu chuẩn phát triển dự án cao buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả, khiến giá căn hộ khó quay lại mức thấp như giai đoạn trước.

Năm 2026, One Mount Group dự báo thị trường căn hộ TP HCM sau sáp nhập sẽ đón khoảng 32.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó khu vực trung tâm TP HCM đóng góp gần một nửa, phần còn lại chủ yếu đến từ Bình Dương. Hầu hết dự án đang rơi vào phân khúc trung và cao cấp.

Chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Seenee, đánh giá thị trường căn hộ Bình Dương đang phản ánh rõ xu hướng nhu cầu ở thực của người dân TP HCM dịch chuyển ra khu vực lân cận. Phân khúc căn hộ có tổng giá 2-4 tỷ đồng được xem là nhóm sản phẩm bền vững nhất, khi ghi nhận tốc độ tiêu thụ ổn định và đã hình thành thanh khoản thứ cấp tương đối rõ nét. Ngược lại, một số khu đô thị quy mô lớn bắt đầu chững lại sau giai đoạn nguồn cung tăng nhanh.

Ông Phúc cho rằng áp lực lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và chính sách tín dụng thận trọng, khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua bị thu hẹp. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại TP HCM sau sáp nhập đang ở mức lớn, nhiều dự án lại liên tục điều chỉnh giá tăng có thể khiến thị trường đối diện nguy cơ lệch pha cung – cầu.

“Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên nhanh hơn thu nhập và dòng tiền thực, thanh khoản có thể suy yếu, đặc biệt tại các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven, nơi sức mua đang có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng”, ông Phúc nhận định.

Phương Uyên

Báo cáo về danh mục đầu tư của giới nhà giàu năm 2025 (công bố tháng 12) của Altrata, ước tính thế giới có khoảng 16 triệu cá nhân có tài sản đầu tư trên 1 triệu USD. Khoảng 4,1 triệu trong số này sống ở châu Á. Bất động sản vẫn là loại tài sản được ưu tiên đầu tư hàng đầu, bên cạnh cổ phần doanh nghiệp và các loại hình tài chính (trái phiếu, quỹ…). Trong đó, nhóm này tập trung vào các bất động sản “khó nhân bản”, có giá trị khan hiếm và khả năng giữ giá trong dài hạn.

Trước đó, Altrata cũng đưa ra một báo cáo về thị trường nhà ở xa xỉ, phân tích rằng giới nhà giàu thích các bất động sản gắn liền với vị trí đặc biệt như gần trung tâm, trên đồi, ven biển, ven sông, giữa rừng. Nhóm này trung bình sở hữu ba bất động sản khác nhau gắn liền với nhu cầu công việc, nghỉ dưỡng và sưu tầm. Trải nghiệm sống, pháp lý, an ninh, giá trị dài hạn là những yếu tố thu hút nhóm khách hàng thượng lưu.

Thực tế diễn ra tại nhiều thị trường cũng phản ánh xu hướng tìm mua nhà của nhóm này. Đơn cử, cuối tháng 12/2025, thị trường Manhattan, Mỹ lần đầu chứng kiến giao dịch trên 100 triệu USD. Theo New York Post, căn hộ 80 Clarkson nằm tại khu West Village, trung tâm Manhattan lập kỷ lục 129 triệu USD. Mức giá này cao nhất lịch sử bất động sản khu vực trung tâm Manhattan. Kỷ lục trước đây thuộc về một căn biệt thự có giá hơn 70 triệu USD.

Độc bản là yếu tố tạo nên mức giá không tưởng của dự án này. 80 Clarkson nằm trong khu đất ven sông cuối cùng tại khu vực trung tâm. Quy hoạch hạn chế nguồn cung khu vực này cũng làm tăng giá trị dự án. Với hai tòa tháp ốp đá vôi cao lần lượt 37 và 45 tầng, dự án chỉ có số lượng giới hạn vài trăm căn hộ. Đi kèm là những tiện ích như 69 sân đỗ xe riêng, 48 hầm rượu vang, nhà hàng xa xỉ có thể phục vụ tại nhà, khu vườn trên sân thượng với tầm nhìn bao quát thành phố, sân vườn riêng… Theo các trang tin tức của Mỹ, dù dự án chưa hoàn thành, song mức giá vẫn liên tục tăng và không phải ai có tiền cũng có thể sở hữu.

Nhiều thị trường quốc tế khác như tại London (Anh), Florida (Mỹ), Tokyo (Nhật) cũng chứng kiến những dự án “độc bản” có mức giá hàng chục triệu USD. Theo báo cáo về xu hướng thị trường nhà ở xa xỉ 2025 của Coldwell Banker công bố tháng 12/2025, những bất động sản có giá trên 3 triệu USD thường được giao dịch một cách nhanh chóng, không cần thương lượng nhiều, miễn đáp ứng yêu cầu về pháp lý, yêu cầu về chất lượng sống. Coldwell Banker cho rằng nhóm người có tài sản ròng cao hiện nay đánh giá bất động sản một cách toàn diện hơn, dựa trên giá trị dài hạn, tính bền vững, sự phù hợp về lối sống thay vì chỉ là nơi phô trương địa vị.

Những bất động sản thể hiện cam kết bền vững như tiết kiệm năng lượng hay gắn liền yếu tố xanh sẽ có giá cao hơn và bán nhanh hơn. “Phòng tập thể dục tại nhà, phòng tắm chất lượng như spa, phòng thiền, không gian sống trong nhà và ngoài trời, cùng các yếu tố thiết kế sinh thái kết nối cư dân với thiên nhiên trở thành những kỳ vọng xa xỉ tiêu chuẩn”, báo cáo của Coldwell Banker nêu.

Tại Việt Nam, bức tranh tài sản đang dịch chuyển. Báo cáo của The Wealth Report 2025 của Knight Frank cho thấy Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia có tốc độ gia tăng người giàu nhanh ở châu Á giai đoạn 2023-2028. Hãng này xếp Việt Nam vào nhóm thị trường bất động sản cao cấp mới nổi tại châu Á – Thái Bình Dương. Cùng với đó, nhu cầu về không gian sống riêng tư, khác biệt, không đại trà bắt đầu hình thành tại các đô thị lớn.

Trong bức tranh này, Hà Nội với tốc độ phát triển GRDP nhanh, cùng lịch sử văn hiến và vị thế thủ đô, được đánh giá phù hợp phát triển các sản phẩm giới hạn, đáp ứng gu mua nhà của giới siêu giàu. Khu vực ven sông Hồng, nơi hội tụ trầm tích lịch sử và cảnh quan tự nhiên, là một trong những dải đất có giá trị dài hạn.

Tại khu vực này, Rivea Residences – tháp đôi 35 tầng với tổng 618 căn hộ do Meygroup làm chủ đầu tư ở phường Vĩnh Hưng, khu Nam Hà Nội, hướng tới nhóm khách hàng tìm kiếm bất động sản mang tính giới hạn. Dự án phát triển dòng sản phẩm duplex The Rey Edition với số lượng 96 căn trong tổng thể quy hoạch gần 3 ha.

Điểm khác biệt của The Rey Edition nằm ở cấu trúc không gian sống. Mỗi căn duplex được bố trí thông tầng, có bể bơi và sân vườn riêng tại ban công – những tiện ích thường chỉ xuất hiện ở nhà thấp tầng hoặc biệt thự biệt lập. Các căn hộ này được bố trí từ tầng 20 trở lên, không chung với các loại hình căn hộ khác để đảm bảo tính riêng tư cho cư dân.

Ngoài ra, các căn hộ đều có tầm nhìn về sông Hồng và không gian công viên sinh thái Vĩnh Hưng quy mô 15 ha, tạo “khoảng thở” tách biệt với mật độ đô thị dày đặc bên ngoài.

Cư dân tại đây được hưởng hệ tiện ích theo chuẩn khách sạn, kết hợp chăm sóc sức khỏe, làm việc và thư giãn. Chẳng hạn, tầng 6 là chuỗi tiện ích chăm sóc thể chất như bể bơi bốn mùa trong nhà dài 50 m, khu sauna, jacuzzi. Dự án cũng có các không gian yên tĩnh cho nhu cầu cá nhân như phòng gym riêng tư, thư viện, phòng học, khu làm việc chung và phòng họp. Không gian thư giãn, kết nối có vườn thiền, khu ngắm cảnh, BBQ, phòng cộng đồng…

Cùng Meygroup phát triển dự án là nhiều đơn vị tư vấn quốc tế như Aedas (kiến trúc và nội thất), Belt Collins (cảnh quan), YD Illumination (chiếu sáng) và CBRE (vận hành).

Theo đại diện phát triển dự án, The Rey Edition định hướng xây dựng không gian sống cá nhân hóa cao, giới hạn cộng đồng cư dân và ưu tiên trải nghiệm dài hạn thay vì tối đa hóa số lượng căn. Mô hình này được áp dụng tại nhiều dự án hạng sang, siêu sang trên thế giới: giá trị không nằm ở quy mô mà ở mức độ khan hiếm và khả năng duy trì chuẩn sống ổn định theo thời gian.

Hoài Phương