Utopia Villas & Resort là quần thể đô thị nghỉ dưỡng sinh thái được quy hoạch trên địa hình lượn sóng 80 ha, với hệ sinh thái mặt nước trải dài 120 ha hồ tại An Nghĩa, Phú Thọ (trước thuộc Lạc Thủy, Hòa Bình). Dự án đề cao những giá trị nền tảng như chất lượng quỹ đất, khả năng tích lũy lâu dài và mức độ bền vững trong quy hoạch.

Địa hình đồi gò tạo tiền đề quy hoạch

Dự án được phát triển trên khu vực đồi gò lượn sóng, nơi các đồi thấp và gò nhấp nhô nối tiếp nhau, tạo nên địa hình phân tầng tự nhiên. Thay vì áp dụng giải pháp san gạt mặt bằng thông thường, chủ đầu tư lựa chọn phương án quy hoạch thuận theo địa hình, coi yếu tố tự nhiên là khung xương cho toàn bộ thiết kế.

Trên nền địa hình này, các khu chức năng được tổ chức theo cao độ rõ ràng, hình thành cấu trúc phân tầng từ cao xuống thấp. Cách bố trí này giúp hạn chế tình trạng che chắn tầm nhìn – vấn đề thường gặp tại nhiều khu đô thị và nghỉ dưỡng có mật độ xây dựng cao. Nhờ đó, yếu tố tầm nhìn không mang tính ngẫu nhiên mà được giải quyết ngay từ khâu quy hoạch tổng thể.

Song song với cấu trúc bậc thang, dự án hình thành lõi cảnh quan trung tâm với hệ thực vật được thiết kế theo nhiều lớp, tạo cảm giác chuyển tiếp mềm giữa các không gian ở. Việc phân tầng cảnh quan không chỉ gia tăng diện mạo xanh mà còn mở rộng góc nhìn, giúp từng cụm sản phẩm duy trì sự kết nối trực tiếp với thiên nhiên.

Hệ thống mặt nước bổ trợ cho cấu trúc địa hình

Dự án sở hữu quần thể mặt nước hơn 120 ha. Hệ mặt nước đóng vai trò bổ trợ cho cấu trúc phân tầng, mở rộng tầm nhìn và tạo độ thoáng cho toàn khu. Về mặt vi khí hậu, mặt hồ giúp điều hòa nhiệt độ, nâng cao chất lượng môi trường sống – yếu tố ngày càng được khách hàng quan tâm khi xu hướng nghỉ dưỡng bốn mùa phát triển.

Ở góc độ vận hành, không gian mặt nước còn mở ra dư địa cho nhiều hoạt động trải nghiệm ngoài trời như dã ngoại, thể thao, du lịch sinh thái. Điều này giúp dự án được định hướng như một điểm đến nghỉ dưỡng hoàn chỉnh, thay vì chỉ là khu lưu trú đơn thuần.

Ngoài ra, theo phong thủy, mặt nước lớn còn được xem là yếu tố tăng vượng khí, biểu trưng cho tài lộc và sự hài hòa.

Quy hoạch theo hướng sinh thái và tích lũy dài hạn

Theo đơn vị phát triển, việc xây dựng dự án dựa trên địa hình tự nhiên đòi hỏi chi phí và thời gian lớn hơn so với san gạt truyền thống. Tuy nhiên, đây cũng là cách tiếp cận giúp hạn chế tác động môi trường, bảo tồn hệ sinh thái sẵn có và duy trì giá trị lâu dài cho dự án.

Utopia Villas & Resort mang đến hơn 1.100 sản phẩm, bao gồm biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, nhà phố thương mại và đặc biệt là chỉ ba dinh thự tổng thống. Mật độ xây dựng được kiểm soát nhằm ưu tiên không gian sinh thái và trải nghiệm sống, thay vì chạy theo số lượng.

Quỹ đất ở tại đây sở hữu pháp lý lâu dài, đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp hoặc khai thác linh hoạt hơn so với những mô hình sở hữu có thời hạn. Theo chủ đầu tư, nguồn cung hữu hạn, kết hợp với thiết kế cá biệt theo địa hình, được xem là nền tảng giúp mỗi sản phẩm khó tái tạo trong tương lai.

Dự án do Phú Thành Holdings phát triển, doanh nghiệp đa ngành với lĩnh vực hạ tầng, nông nghiệp, dịch vụ và bất động sản. Kinh nghiệm triển khai các dự án quy mô lớn giúp đơn vị này tập trung vào giá trị bền vững thay vì phát triển dàn trải. Phú Thành Holdings xác định Utopia Villas & Resort trở thành không gian sống và nghỉ dưỡng mang tính tích lũy, gắn với sự phát triển lâu dài của cả khu vực.

Song Anh

Một khu căn hộ mới hơn 300 căn tại khu đô thị ở Hà Đông vừa ra hàng cuối tháng 12 đã nhanh chóng được thông báo “cháy hàng”. Anh Tuấn, một nhà đầu tư ngụ ở phường Dương Nội, cho hay dù “chầu chực đêm hôm” cũng không lấy được suất mua nên chuyển sang thị trường thứ cấp.

Hỏi quỹ căn hai phòng ngủ, anh được môi giới chào giá 13-15 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 111-135 m2, tùy vị trí. Một số căn diện tích 265 m2 có giá bán hơn 30 tỷ đồng, tương đương 114 triệu đồng mỗi m2. Dù được báo hết hàng ngay sau khi mở bán, anh Tuấn cho hay vẫn có thể lấy được suất mua nếu chấp nhận trả mức chênh 2-4 tỷ đồng tùy loại căn. Khoản này sẽ trả riêng cho chủ nhà mà không ghi trong hợp đồng.

Môi giới cho hay một số căn là “suất ngoại giao” từ cán bộ, nhân viên làm việc tại công ty chủ đầu tư. Ngoài khoản chênh, khách hàng sẽ phải chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay và lập vi bằng bởi chủ đầu tư giới hạn điều kiện chuyển nhượng của nhóm khách mua nội bộ. Khách mua cũng có thể chọn quỹ căn bán lại từ cư dân tại khu đô thị song mức chênh cũng dao động vài tỷ cho một căn.

“Dù đã xác định mất tiền chênh mới lấy được căn, tôi không nghĩ khoản này cao như vậy nên bỏ ý định đầu tư tại dự án này”, anh Tuấn nói và cho biết môi giới vẫn liên tục giục hàng không có nhiều, chậm chân sẽ mất cơ hội.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp khiến người mua phải chấp nhận các khoản “phí chênh” không chính thức từ vài trăm đến cả tỷ đồng cho chủ suất mua, ngày càng trở nên phổ biến tại Hà Nội. Bởi thời gian qua, phần lớn dự án chung cư mới ra mắt đều được quảng cáo “cháy hàng” trong thời gian ngắn khiến người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hội sở hữu một tài sản sinh lời cao.

Đầu tháng 12, hai tòa tháp căn hộ nằm ở Đan Phượng cũng được thông báo “cháy hàng” một tòa sau 60 phút ra mắt. Phân khu này có tổng cộng hơn 600 căn, được quảng cáo là khu cao tầng duy nhất trong dự án.

Thùy Trang, môi giới tại đại lý F1 của dự án, cho biết quỹ căn hai phòng ngủ tại đây dao động 6,4-6,6 tỷ đồng. Vì đã “cháy hàng”, người mua cần trả chênh 500-600 triệu đồng mua lại từ khách trước. Trang cho hay nhiều khách không mua được trực tiếp chủ đầu tư sẵn sàng trả chênh cao hơn để sở hữu căn có vị trí “hoa hậu”. “Càng chậm trễ khoản chênh sẽ càng cao hơn do sóng thị trường dâng cao”, môi giới này cho hay.

Tình trạng sàn giao dịch và môi giới ôm hàng đẩy giá đã được Bộ Xây dựng nêu ra trong báo cáo về giá bán bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ. Bộ cho biết tại các dự án bất động sản, giá nhà ở một số sàn bị môi giới đẩy lên cao để thu “tiền chênh”. Chi phí hoa hồng các chủ đầu tư bỏ ra cho sàn giao dịch khoảng 2-3% giá bán. Tuy nhiên, bên sàn và môi giới thường “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Theo khảo sát của VnExpress, tại nhiều dự án từng là “điểm nóng”, nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu thoát hàng, chấp nhận giảm tiền chênh. Tại phân khu 4 tòa trong đại đô thị phía đông Hà Nội, nhiều căn hộ đã được thanh toán 15% bắt đầu giảm giá chênh từ 400-500 triệu còn 100-200 triệu. Một số căn diện tích lớn giá 8-10 tỷ đồng thậm chí được chủ bán bằng giá hợp đồng vì áp lực thanh toán theo tiến độ, họ không thể đóng tiền cho đợt tiếp theo.

Tương tự với dự án có ba tòa cao 45 tầng trong đại đô thị phía bắc, nhà đầu tư liên tiếp hạ giá bán từ vài trăm đến nửa tỷ đồng cho một căn hộ dù mới vào tiền được đợt đầu. Tình cảnh này khác biệt với vài tháng trước khi những khách mua này phải “giành giật” để có quyền chọn mua căn hộ, chấp nhận trả chênh hàng trăm triệu cho đại lý.

Theo một khảo sát môi giới gần đây của kênh Batdongsan, khoảng 17% đáp viên cho biết lượng giao dịch trong quý IV giảm mạnh hơn một nửa so với quý III. Với phân khúc chung cư, 19% môi giới chia sẻ lượng giao dịch có chiều hướng suy giảm.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho biết khoản chênh xuất hiện khi lượng booking cho một giỏ hàng sắp ra mắt quá nhiều, vượt qua lượng căn sẵn có. Trong khi một dự án có hàng chục đại lý, mỗi đợt ra hàng chỉ vài trăm căn, đẩy số căn về mỗi đơn vị càng ít. Thực tế này khiến khách mua qua sàn lúc nào cũng được quảng cáo “hàng khan hiếm, booking cao gấp nhiều lần”. Lúc này, khoản chênh được tung ra tạo tâm lý chênh càng lớn cho thấy hàng càng hiếm, nhà đầu tư “lướt sóng” có thể thu lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, cho rằng lượng booking lớn, khoản chênh cao chưa chắc phản ánh nhu cầu thực sự của thị trường. Chiêu trò này được tung ra để tạo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) với giỏ hàng mới, thúc đẩy các giao dịch sang tay trong thời gian ngắn. Theo ông, tình trạng này ngày càng phổ biến và lan rộng từ thị trường phía bắc đến cả phía nam, tiềm ẩn nguy cơ gây méo mó thị trường. Trong khi rủi ro lớn nhất thuộc về người mua sau bởi tiền chênh phần lớn là “khoản trả ngoài, không được ràng buộc về pháp lý”.

Trong bối cảnh dự án mới liên tiếp ra mắt, các chuyên gia dự báo nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” sẽ gặp áp lực thanh khoản lớn. Bởi khi thị trường có nhiều lựa chọn với đa dạng phân khúc sản phẩm, tâm lý FOMO vì cung khan hiếm không còn khiến nhóm này khó tìm được khách hàng mới để sang tay.

Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết Hà Nội có thể đón 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổng số căn mở bán trong năm nay vượt 32.300 căn, cao hơn mức đỉnh năm ngoái. Trong giai đoạn 2026-2027, thị trường có thể tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí giúp phân khúc giá 50-60 triệu đồng một m2 dần quay trở lại.

Tại hội nghị tổng kết công tác năm 2025 của Bộ Xây dựng mới đây, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng nhìn nhận giá nhà đất có xu hướng tăng dần theo năm nhưng “chưa phản ánh đúng giá trị thực” do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, gây mất cân đối cung – cầu. Trong năm sau, cơ quan này sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Giải pháp này được kỳ vọng góp phần kéo giảm giá nhà trong bối cảnh thị trường nhà ở liên tục tăng nóng thời gian qua.

Ngọc Diễm

Đảo này đảm nhận chức năng an cư trong tổng thể đô thị đảo phát triển theo mô hình ba đảo liền mạch đáp ứng nhu cầu sống, làm việc và giải trí. Theo quy hoạch, đảo Nam hướng đến hình thành cộng đồng cư dân lâu dài trong không gian sống sinh thái, kết nối với các khu chức năng còn lại của khu đô thị.

Dự án nằm giữa hai dòng sông Quán Trường và sông Tắc, với tầm nhìn hướng sông 360 độ. Vị trí này được chủ đầu tư đánh giá là lợi thế hiếm có về cảnh quan và phong thủy tại Nha Trang. Khi hoàn thiện, đảo Nam dự kiến trở thành một trong những khu an cư sinh thái quy mô lớn tại Khánh Hòa, được phát triển theo mô hình compound khép kín, an ninh ba lớp.

Từ đây, cư dân thuận tiện tiếp cận các tiện ích như trung tâm hành chính mới Khánh Hòa, các công trình biểu tượng tại đảo Bắc, hay công viên lễ hội, show nghệ thuật trên mặt nước và chợ đêm VUI-Fest tại đảo Trung.

Về kiến trúc, đảo được thiết kế bởi đơn vị tư vấn quốc tế Broadway Malyan, với định hướng kết hợp yếu tố di sản Champa đương đại, kiến trúc Pháp cổ và phong cách tối giản hiện đại. Nổi bật là dãy nhà thấp tầng với mặt tiền tối thiểu 7,5 m, gồm các sản phẩm boutique shophouse, townhouse và các loại hình biệt thự. Ngoài ra, ba tòa tháp The Onsen được bố trí với tầm nhìn hướng sông, núi và biển, dự kiến trở thành điểm nhấn cảnh quan của khu vực.

Quy hoạch cảnh quan của dự án do Turenscape (Trung Quốc) thực hiện. Đơn vị này khai thác lợi thế vị trí giữa các dòng sông, quy hoạch 60 ha mặt nước nội khu và 47 ha công viên cảnh quan xanh trong tổng thể thiết kế. Không gian mặt nước và mảng xanh được xác định là yếu tố trung tâm, góp phần hình thành phong cách sống xanh cho cư dân.

Một trong những điểm nhấn của đảo Nam là việc tích hợp nguồn khoáng nóng tự nhiên nội khu với dịch vụ tắm khoáng, spa trị liệu quanh năm dành cho cư dân. Hệ tiện ích gồm công viên Onsen với vườn 5 giác quan, trạm trị liệu trong rừng, đường dạo sức khỏe; công viên nghỉ dưỡng với sân pickleball, khu thiền, vườn yoga, khu BBQ, sân chơi trẻ em và không gian đọc sách. Bên cạnh đó là công viên ven sông, bến du thuyền, đập sinh thái cùng các tiện ích giáo dục và y tế.

Đảo Nam là một trong ba đảo trong quy hoạch đô thị Charmora City quy mô 227 ha, được bao quanh bởi sông, núi và biển, mang đến không gian sống biệt lập giữa đô thị. Dự án phát triển theo mô hình wellness living, với clubhouse Onsen tích hợp các khu khoáng nóng, xông hơi, spa, yoga, gym, lounge, café và khu sinh hoạt cho trẻ em, hướng tới trải nghiệm phục hồi thể chất và tinh thần cho cư dân.

Theo đại diện Sun Property, các sản phẩm tại đảo Nam được thiết kế linh hoạt cho nhu cầu an cư đa thế hệ, kinh doanh hoặc làm ngôi nhà thứ hai. Chủ đầu tư cho rằng đảo Nam có thể đón đầu xu hướng dịch chuyển dân cư trong nước và quốc tế, trong bối cảnh Nam Nha Trang và Khánh Hòa tiếp tục được đầu tư về hạ tầng và môi trường sống.

Song Anh