Phân tích đánh giá
Thông tin đa dạng và chuyên sâu với những phân tích, đánh giá về thị trường BĐS dựa trên dữ liệu lớn, khảo sát thực tế và chia sẻ kiến thức của các chuyên gia.
Là quận mới của Hà Nội có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng trong khoảng 5 năm trở lại đây, mặt bằng giá bán bất động sản quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng tiệm cận một số quận phát triển trước đó như Hà Đông, Nam Từ Liêm…
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ năm 2018-2022, giá bán các loại hình bất động sản chính tại quận Hoàng Mai diễn biến như sau:
- Giá chung cư từ mốc trung bình 22 triệu/m2 lên 32 triệu/m2, tăng trung bình 9%/năm
- Giá nhà riêng từ mốc trung bình 70 triệu/m2 lên 104 triệu/m2, tăng trung bình 9,18%/năm
- Giá nhà mặt phố từ mốc trung bình 132 triệu/m2 lên 190 triệu/m2, tăng trung bình 8,78%/năm
- Giá biệt thự từ mốc trung bình 86 triệu/m2 lên 171 triệu/m2, tăng trung bình 19,76%/năm
- Giá đất từ mốc trung bình 47 triệu/m2 lên 82 triệu/m2, tăng trung bình 14,89%/năm
Như vậy trong 5 năm qua, giá nhà đất quận Hoàng Mai đã tăng trung bình 12,32%/năm, mức tăng xếp thứ 3 trong top 6 quận được quan tâm nhất Hà Nội hiện nay. Cụ thể: Hà Đông 15,66%/năm; Long Biên 15,4%/năm; Thanh Xuân 11,2%/năm; Nam Từ Liêm 10,94%/năm; Cầu Giấy (7,7%/năm).
Biệt thự, liền kề là loại hình có biên độ tăng giá mạnh tại Hoàng Mai, tương tự như những quận giáp vùng ven khác (Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên), do vẫn có thêm nguồn cung mới với mặt bằng giá cao hơn hẳn những năm trước trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, khu vực trung tâm không phát sinh dự án mới. Đặc biệt, sau dịch Covid-19, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi có không gian sống xanh hơn và rộng rãi hơn của những người có điều kiện tài chính đã đẩy sức mua và mặt bằng giá biệt thự lên cao. Từ dữ liệu của Batdongsan.com.vn có thể thấy, biên độ tăng giá biệt thự mạnh nhất là vào năm 2020-2022. Theo đó, năm 2019, trước thời điểm dịch Covid-19, giá biệt thự quận Hoàng Mai tăng khoảng 10% so với năm 2018. Trong khi đó, chỉ trong năm 2021-2022 giá biệt thự đã tăng 34,6%. Tính đến hết năm 2022, giá biệt thự tại quận Hoàng Mai đạt mốc trung bình 171 triệu/m2, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2018.
Sản phẩm biệt thự tại quận Hoàng Mai chủ yếu nằm trong các khu đô thị, chỉ có một số ít dự án đơn lẻ. Tại thời điểm đầu tháng 4/2023, giá biệt thự tại một số dự án như sau:
- Gamuda City: 169 – 205 triệu/m2
- Louis City Hoàng Mai: 125 – 213 triệu đồng/m2
- KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp: 108 – 207 triệu/m2
- KĐT Đại Kim: 160 – 269 triệu/m2
- KĐT Linh Đàm: 109 – 265 triệu/m2
- KĐT Đại Kim – Định Công: 49 – 190 triệu/m2
- KĐT Đền Lừ II: 215 – 263 triệu/m2
Đất nền, thổ cư là loại hình xếp thứ hai về mức độ biến động giá mạnh tại quận Hoàng Mai, với mức tăng trung bình trong 5 năm (2018-2022) là 14,89%/năm. Nếu so với các quận phía Tây, giá đất tại Hoàng Mai tương đương quận Nam Từ Liêm và Hà Đông, mặt bằng giá cũng không đồng đều. Cụ thể, khu vực giáp quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân có mặt bằng giá cao hơn hẳn so với khu vực giáp Thanh Trì và Long Biên. Theo đó, trong khi giá đất tại các phường Lĩnh Nam, Trần Phú, Thanh Trì, Vĩnh Hưng trung bình từ 62-65 triệu/m2 thì tại các phường Hoàng Liệt, Đại Kim, Tương Mai… trung bình từ 105-115 triệu/m2.
Nhìn chung, giá đất quận Hoàng Mai đã tăng khá mạnh trong những năm gần đây với nguồn cung giá mềm ngày càng hạn hẹp. Với tài chính từ 2-3 tỷ đồng trở lên, người mua mới có thể tìm kiếm những mảnh đất diện tích 30-50 m2 nằm trong các ngõ nhỏ đường Thúy Lĩnh, Tân Khai, Tam Trinh, Mai Động… nhưng nguồn cung rất hạn chế.
Xem thêm:
Nhà riêng quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng trung bình mỗi năm khoảng 9,18%, thấp hơn Hà Đông (13%/năm), Nam Từ Liêm (9,6%/năm), Cầu Giấy (9,6%/năm) và tương đương với quận giáp ranh là Thanh Xuân (9,2%/năm). Tính đến hết năm 2022, giá nhà riêng quận Hoàng Mai đạt mốc trung bình khoảng 104 triệu/m2. Đây là loại hình có nguồn cung đăng bán khá dồi dào trên Batdongsan.com.vn với khoảng gần 1.500 tin đăng bán tại thời điểm đầu tháng 4/2023. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, nguồn cung rao bán nhà riêng, nhà nguyên căn quận Hoàng Mai tập trung chủ yếu ở các phường Tân Mai, Hoàng Văn Thụ, Giáp Bát, Định Công, Lĩnh Nam với biên giá khá rộng, từ 79 – 264 triệu/m2.
Với tài chính từ 3-5 tỷ đồng, người mua có thể tìm kiếm được khá nhiều sản phẩm nhà riêng tại quận Hoàng Mai nhưng diện tích khiêm tốn, phổ biến từ 30-55m2. Ở tầm tài chính hạn chế hơn, từ 2-3 tỷ đồng, nguồn cung bị thu hẹp hơn rất nhiều, với diện tích khoảng 25-30m2 trong các ngõ nhỏ.
Xem thêm:
Chung cư tuy có biến động giá không mạnh nhưng đây lại là loại hình bất động sản đáng chú ý tại quận Hoàng Mai với nguồn cung dồi dào và nhu cầu lớn. Có thể nói Hoàng Mai là quận dẫn đầu về số lượng dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn là khoảng 64 dự án, tập trung tại các phường Hoàng Liệt, Định Công, Yên Sở, Đại Kim, Tương Mai. Trên Batdongsan.com.vn thời điểm đầu tháng 4/2023 cũng có hơn 1.800 tin đăng bán căn hộ chung cư quận Hoàng Mai, phản ánh nguồn cung khá lớn ở thị trường này.
Các chung cư tại quận Hoàng Mai có mặt bằng giá khá mềm, trung bình khoảng 32 triệu/m2, khoảng giá phổ biến từ 36-52 triệu/m2. Thực tế, Hoàng Mai vẫn còn nhiều dự án có giá dưới 30 triệu/m2 như:
- HH Linh Đàm: 20-25 triệu/m2
- VP Linh Đàm: 21-26 triệu/m2
- Kim Văn – Kim Lũ: 24-28 triệu/m2
- Viễn Đông Star: 26-29 triệu/m2
- Chung cư Đồng Tàu: 27-29 triệu/m2
- South Tower: 25-29 triệu/m2
- Lidaco-Vinaconex 7: 25-28 triệu/m2
- Hateco Hoàng Mai: 28 triệu/m2
Cũng như các địa bàn khác, năm 2021-2023 nguồn cung mới trên địa bàn quận rất khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp, siết tín dụng và siết pháp lý dự án. Trên địa bàn quận chỉ có số ít dự án đang triển khai hoặc mới bàn giao với mặt bằng giá khá cao như:
- Hà Nội Melody Residences: 42-57 triệu/m2
- Feliz Home: 37-47 triệu/m2
- Thanh Bình Garden: 38-46 triệu/m2
- Green Park Trần Thủ Độ: 34-46 triệu/m2
Nhìn chung nhà đất quận Hoàng Mai vẫn đang trong giai đoạn phát triển mạnh về nguồn cung và giá bán với nhu cầu lớn. Nếu 5 trở về trước, khi còn là điểm nóng về giao thông và hạ tầng quá tải, bất động sản quận Hoàng Mai kém sức hút thì khoảng 5 năm trở lại đây, Hoàng Mai đã rút ngắn khoảng cách với các quận khu Tây như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân.
Ngoài vị trí cửa ngõ phía Nam Hà Nội, nhiều trục đường giao thông lớn, hạ tầng quận Hoàng Mai vẫn đang tiếp tục hoàn thiện với việc nâng cấp, mở rộng cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Vành đai 2.5, đường Lĩnh Nam, mở rộng đường Tam Trinh, Nguyễn Xiển – Nghiêm Xuân Yêm – Hoàng Liệt, Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên… Ngoài ra còn có dự án Tuyến đường sắt đô thị số 3, đoạn Ga Hà Nội – Hoàng Mai dài 8,7 km đi ngầm toàn bộ theo hành lang Trần Hưng Đạo – Trần Thánh Tông – Kim Ngưu – Nguyễn Tam Trinh dự kiến thực hiện từ năm 2023 – 2028… sẽ là những động lực giúp thị trường nhà đất quận Hoàng Mai tiếp tục tăng trưởng về giá, thu hút người mua ở thực và đầu tư. Quận cũng là địa bàn khu Nam phát triển mạnh, trở thành đối trọng với khu vực phía Tây Hà Nội.
Xem thêm:
Link nguồn: https://thanhnienviet.vn/2023/04/10/bien-dong-gia-bat-dong-san-quan-hoang-mai-5-nam-2018-2022
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm qua (2018-2022), giá trung bình các loại hình bất động sản bán tại quận Cầu Giấy tăng khoảng 7,6%/năm, thấp hơn các quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hà Đông…
1. Biến Động Giá Bất Động Sản Bán
Giá bất động sản bán tại quận Cầu Giấy ở 5 loại hình chính là chung cư, biệt thự, đất, nhà mặt phố, nhà riêng từ năm 2018 đến hết năm 2022 diễn biến như sau:
Nếu so với năm 2018, giá bất động sản quận Cầu Giấy diễn biến theo xu hướng tăng, đặc biệt là giai đoạn 2020-2022, cụ thể:
- Giá chung cư từ mốc trung bình 32 triệu/m2 lên 41 triệu/m2, tăng trung bình 5,62%/năm
- Giá biệt thự từ mốc trung bình 187 triệu/m2 lên 260 triệu/m2, tăng trung bình 7,86%/năm
- Giá nhà mặt phố từ mốc trung bình 280 triệu/m2 lên 375 triệu/m2, tăng trung bình 6,78%/năm
- Giá nhà riêng từ mốc trung bình 119 triệu/m2 lên 176 triệu/m2, tăng trung bình 9,6%/năm
- Giá đất từ mốc trung bình 118 triệu/m2 lên 170 triệu/m2, tăng trung bình 8,8%/năm
Như vậy giá các loại hình bất động sản tại quận Cầu Giấy tăng trung bình khoảng 7,6% mỗi năm, thấp hơn so với các quận trẻ hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân… nhưng do mặt bằng giá cao nên mức tăng trung bình theo đơn giá trên mỗi m2 lại cao hơn. Trong đó:
Nhà riêng là loại hình bất động sản có biến động giá tăng mạnh nhất tại quận Cầu Giấy, trung bình 9,6%/năm. Mức biến động này tương đương với các quận lân cận như Nam Từ Liêm (9,6%), Thanh Xuân (9,2%). Tuy nhiên do mặt bằng giá nhà riêng tại Cầu Giấy cao hơn nên thực tế đơn giá trên mỗi m2 tăng trung bình hàng năm khá cao, khoảng 11,4 triệu/m2/năm. Trong khi đó, cùng mức tăng 9,6%/năm, nhưng đơn giá trên mỗi m2 tại quận Nam Từ Liêm tăng trung bình mỗi năm chỉ khoảng 5 triệu đồng.
Trên Batdongsan.com.vn thời điểm cuối tháng 3/2023 có hơn 2.800 tin đăng bán nhà riêng quận Cầu Giấy với khoảng giá dao động từ 90-350 triệu/m2, trong đó khoảng giá phổ biến nhất từ 170-230 triệu/m2. Dù mặt bằng giá khá cao nhưng quận Cầu Giấy vẫn còn những căn nhà riêng giá “mềm” khoảng 4-5 tỷ đồng/căn, diện tích 30-35m2, cao 3-5 tầng với nguồn cung hạn chế.
Xem thêm:
Chung cư là loại hình có mức tăng giá hàng năm thấp nhất so với các loại hình còn lại, trung bình khoảng 5,62%/năm, thấp hơn so với mặt bằng chung của Hà Nội (khoảng 8%/năm) và các quận lân cận (Thanh Xuân 8,96%/năm; Nam Từ Liêm 8,8%/năm…).
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trên địa bàn quận Cầu Giấy hiện có khoảng hơn 50 dự án chung cư đã bàn giao hoặc đang triển khai. Giá chung cư quận Cầu Giấy năm 2022 trung bình khoảng 41 triệu/m2, do bao gồm cả những chung cư đã bàn giao nhiều năm, giá khá rẻ. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới trên địa bàn triển khai khoảng 3-5 trở lại đây có mặt bằng giá khá cao:
- Summit Building: 59 triệu/m2
- Epic Tower: 81 triệu/m2
- Mipec Rubik: 56 triệu/m2
- The Nine Phạm Văn Đồng: 58 triệu/m2
- Golden Park Tower: 56 triệu/m2
- Chelsea Residences: 55 triệu/m2
Sau thời gian bùng nổ nguồn cung mới năm 2016-2018, hiện tại thị trường quận Cầu Giấy gần như không phát sinh nguồn cung sơ cấp, ngoại trừ dự án Summit Building có kế hoạch bàn giao trong năm 2023.
Xem thêm:
Quỹ đất cạn kiệt, khan hiếm nguồn cung mới là nguyên nhân đẩy giá chung cư mới tại quận Cầu Giấy tăng mạnh trong những năm gần đây. Với tài chính hạn hẹp, người mua có thể tìm kiếm những chung cư bàm giao từ 5-10 năm trước sẽ có giá mềm hơn, dưới 40 triệu/m2:
- CTM Building: 35 triệu/m2;
- Tổ hợp 173 Xuân Thủy: 34 triệu/m2
- D11 Sunrise Building: 38 triệu/m2
- Hà Nội Paragon 39 triệu/m2
- Chung cư 30 Phạm Văn Đồng: 36 triệu/m2
- AZ Lâm Viên Complex: 37 triệu/m2
- Chung cư KĐT Nam Trung Yên: 35 triệu/m2
- Chung cư CT6 Constrexim: 34 triệu/m2
- Chung cư Đông Đô: 37 triệu/m2
- Chung cư Tây Nam ĐH Thương mại: 33 triệu/m2
Ngoài ra, loại hình nhà tập thể cũ quận Cầu Giấy tại các khu Mai Dịch, ĐH Sư Phạm, Hoàng Quốc Việt có giá từ 1,3-1,9 tỷ/căn diện tích 32-50m2 cũng phù hợp mức tài chính của những người có thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, với căn hộ chung cư cũ, người mua nên đến tận nơi khảo sát chất lượng, tiện ích và diện tích thực tế của căn hộ.
Biệt thự, nhà mặt phố quận Cầu Giấy tuy có mặt bằng giá khá cao nhưng nếu so với các quận trung tâm khác như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm… thì vẫn mềm hơn. Giá biệt thự trung bình năm 2022 là 260 triệu/m2, nhà mặt phố là 375 triệu/m2. Biên độ tăng giá nhà mặt phố quận Cầu Giấy chỉ đạt trung bình 6,78%/năm trong 5 năm qua, tuy không phải là mức cao so với các loại hình còn lại nhưng với mặt bằng giá dao động phổ biến từ 260 – 850 triệu/m2 thì đơn giá mỗi m2 tăng trung bình hàng năm là khá cao. Ví dụ, giá nhà mặt phố năm 2021 trung bình khoảng 327 triệu/m2 thì năm 2022 là 375 triệu/m2, tăng 48 triệu/m2/năm.
2. Biến Động Giá Bất Động Sản Cho Thuê
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm qua, giá bất động sản cho thuê quận Cầu Giấy biến động như sau:
Là quận trung tâm sầm uất, vị trí kết nối thuận tiện, hạ tầng tiện ích dịch vụ hoàn chỉnh nên thị trường bất động sản cho thuê quận Cầu Giấy hình thành sớm và sôi động ở hầu hết các loại hình. Từ năm 2018 đến hết năm 2022, giá thuê bất động sản Cầu Giấy tăng trung bình khoảng 1-4%/năm và biến động tăng giảm không đều do ảnh hưởng của dịch Covid-19, cụ thể:
- Giá thuê chung cư tức mốc 13 triệu/tháng lên mức trung bình 14 triệu/tháng
- Giá thuê nhà mặt phố trung bình từ mốc 69 triệu/tháng lên mốc trung bình 79 triệu/tháng
- Giá thuê nhà trọ giữ nguyên mốc trung bình 3 triệu/tháng
- Giá thuê nhà riêng từ mốc 22 triệu/tháng lên mốc trung bình 27 triệu/tháng
Như vậy, nhà riêng là loại hình có mức giá thuê tăng mạnh nhất tại quận Cầu Giấy, trung bình khoảng 4,54%/năm, các loại hình còn lại gần như không biến động so với 5 năm trước. Biên độ tăng giá thuê thấp trong 5 năm qua chủ yếu do tác động của dịch Covid-19, đặc biệt trong các năm 2020-2021. Tính đến hết năm 2022, giá thuê các loại hình bất động sản tại quận Cầu Giấy đều đã hồi phục hoặc tăng nhẹ so với mốc trước dịch.
Nhà trọ cho thuê quận Cầu Giấy tập trung ở các đường Hoàng Quốc Việt, Phạm Văn Đồng, khu Mai Dịch… những nơi gần các trường đại học như Sư phạm, Sân khấu Điện Ảnh, ĐH Thương Mại… Nguồn cung nhà trọ truyền thống giá từ 1,5-3 triệu/tháng, diện tích 15-20m2 khá ít, chủ yếu là các phòng trọ trong nhà dân hoặc chung cư mini diện tích 20-30m2, giá thuê từ 3-7 triệu/tháng.
Ngoài loại hình bất động sản cho thuê ở, văn phòng cho thuê quận Cầu Giấy cũng phát triển khá sôi động với nguồn cung lớn do sự dịch chuyển từ các quận trung tâm về phía Tây, Tây Bắc Hà Nội những năm trước. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tính đến đầu năm 2023, quận Cầu Giấy có khoảng 36 cao ốc văn phòng cho thuê, đa dạng phân khúc và tầm giá. Giá thuê sàn văn phòng hạng A, B, C tại Cầu Giấy dao động từ 8-20 USD/m2/tháng, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ.
Ngọc Sương
Xem thêm
Link nguồn: https://thanhnienviet.vn/2023/04/02/bien-dong-gia-bat-dong-san-quan-cau-giay-5-nam-2018-2022
Cẩm nang phân tích đánh giá mới nhất
Bài viết được quan tâm
Thị trường BĐS tại các tỉnh / thành sôi động nhất
Hà Nội
Hồ Chí Minh
Thị trường BĐS tại 10 tỉnh/thành phố lớn
Đà Nẵng
Đồng Nai
Khánh Hòa
Hải Phòng
Hưng Yên
Quảng Ninh
Quảng Ngãi
Bắc Ninh
Lâm Đồng
Việt Nam
Singapore
Malaysia
Thailand
