Tại sự kiện gần đây, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition trong đại dự án Grand Marina, phường Sài Gòn (quận 1 cũ). Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ hai phòng ngủ rộng 67-88 m2 được chào bán từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ có mức giá trung bình dao động 450-600 triệu đồng mỗi m2, gồm thuế phí.

Chủ đầu tư cho biết dự án tọa lạc tại khu trung tâm TP HCM và được quản lý theo tiêu chuẩn của thương hiệu JW Marriott. Riêng tòa Lake đã hoàn thiện nội thất, sẵn sàng bàn giao cho người mua vào ở ngay. Quanh khu vực này, giá bán các dự án chung cư hiện hữu đều đã vượt mốc 400 triệu đồng mỗi m2.

Trước đó, Masterise Homes từng chào bán các căn hộ cùng dự án với giá từ hơn 300 đến gần 500 triệu đồng mỗi m2. Không chỉ Masterise, cuối năm 2024, một dự án khác ven sông Sài Gòn là The OpusK thuộc The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land phát triển cũng từng gây “sốc” với mức giá 450 triệu đồng mỗi m2. Toàn bộ 150 căn hộ mở bán thời điểm đó được đặt mua chỉ sau hai giờ.

Ngoài ra, TP HCM còn ghi nhận nhiều dự án hạng sang khác như Lancaster Legacy (Trung Thủy), The River Thủ Thiêm (Refico) và Thủ Thiêm Zeit River (GS E&C), với giá trung bình từ 250 đến 300 triệu đồng mỗi m2. Trong tương lai gần, khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến đón thêm nhiều dự án hạng sang khác, đáng chú ý có Lotte Eco Smart City, được dự đoán có thể đạt mức giá tương đương The OpusK.

Theo báo cáo quý II của Knight Frank Việt Nam, giá sơ cấp bình quân của căn hộ tại TP HCM đạt hơn 97 triệu đồng mỗi m2, tăng 9,5% so với cùng kỳ 2024. Các đợt mở bán mới ghi nhận mức tăng 8-15%, trong đó căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung thị trường.

Dữ liệu từ One Mount Group cũng cho thấy giá trung bình khoảng 89 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 15% với gần 90% rổ hàng thuộc các phân khúc cao cấp trở lên. Còn theo DKRA Group, trong nửa đầu năm, TP HCM ghi nhận căn hộ có giá cao nhất khoảng 500 triệu đồng mỗi m2, thuộc một dự án tại trung tâm.

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết từ năm 2024 đến nay, giá nhà liên tục leo thang, đạt trung bình 90 triệu đồng mỗi m2, tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng mỗi căn (đây mới chỉ là giá sơ cấp phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra). Riêng với phân khúc bất động sản hạng sang, theo thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở các đô thị loại I là Hà Nội, TP HCM, chỉ riêng năm 2024, phân khúc này chiếm khoảng 25% nguồn cung. Trong giai đoạn 2019-2020, căn hộ hạng sang chỉ chiếm khoảng 11% toàn thị trường.

Lý giải đà tăng của phân khúc hạng sang, các chuyên gia cho rằng thị trường này hưởng lợi từ lực cầu mạnh mẽ của cả giới nhà giàu trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Trường Anh, Trưởng bộ phận nghiên cứu Knight Frank Việt Nam, nhận định Việt Nam là quốc gia đang phát triển nhanh, kinh tế tăng trưởng ổn định kéo theo sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp giàu có. Đến cuối năm 2024, Việt Nam có khoảng 5.459 người sở hữu tài sản từ 10 triệu USD trở lên, và số người siêu giàu (tài sản từ 30 triệu USD) dự kiến tăng gần 30% vào năm 2028.

Ngoài lực cầu nội địa, bất động sản hạng sang còn hấp dẫn nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và kiều bào nhờ chính sách sở hữu nhà ngày càng cởi mở, cùng với hạ tầng giao thông kết nối không ngừng hoàn thiện.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng phân khúc này vẫn giữ sức hút nhờ khả năng sinh lời ổn định. Nhiều khách hàng sẵn sàng chi thêm để sở hữu sản phẩm giới hạn, vị trí đắc địa. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và quỹ đất trung tâm khan hiếm, các chủ đầu tư buộc phải ưu tiên dòng sản phẩm cao cấp để bảo đảm lợi nhuận. Tại quận 2 (cũ), giá đất thổ cư đã lên tới 80-90 triệu đồng mỗi m2, khiến giá bán sản phẩm sau đầu tư phải đạt tối thiểu 300 triệu đồng mỗi m2 mới có lãi.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills, cho rằng doanh nghiệp có xu hướng định giá cao hơn nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, khẳng định thương hiệu và hướng tới nhóm khách hàng thượng lưu. Bà đánh giá trong bối cảnh quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn chế, hạ tầng phát triển và các đồ án quy hoạch liên tục được triển khai, giá bán tại các khu vực lõi đô thị sẽ khó có khả năng hạ nhiệt.

Savills ước tính trong năm nay, TP HCM có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, nhưng 70% thuộc phân khúc cao cấp trở lên, trong khi căn hộ vừa túi tiền chỉ chiếm 30%. Chênh lệch cung – cầu khiến các chủ đầu tư ngày càng tự tin với chiến lược phát triển sản phẩm cao cấp.

Dự báo của Knight Frank cho thấy nửa cuối năm 2025, TP HCM sẽ có thêm khoảng 4.900 căn hộ mới, với giá sơ cấp trung bình được kỳ vọng ổn định quanh mức 99 triệu đồng mỗi m2.

Phương Uyên

Đầu tháng 7, một dự án căn hộ tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá rumor (thăm dò thị trường) trung bình 118 triệu đồng một m2. Mức giá này chưa gồm 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% kinh phí bảo trì. Đây là dự án căn hộ đầu tiên có giá bán sơ cấp vượt 100 triệu đồng một m2 trên địa bàn Long Biên, cao nhất từ trước đến nay.

Với diện tích nhỏ nhất 50 m2, người mua có thể phải chi 5,9 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ một phòng ngủ tại dự án. Với quỹ căn 4 phòng ngủ, số tiền lên đến 18-19,5 tỷ đồng, ngang ngửa loại hình liền kề ở vùng ven.

Vài tuần trước đó, một dự án có 5 tháp căn hộ, văn phòng ở ngã tư Xuân Thủy, Phạm Hùng, phường Cầu Giấy cũng chào sân với giá dự kiến 180-200 triệu đồng một m2. Với giỏ hàng hơn 1.600 căn, giá cho một căn nhỏ nhất tại đây có thể từ 5 tỷ đồng. Đây là mức kỷ lục của chung cư sơ cấp trên địa bàn quận Cầu Giấy cũ.

Cũng trong tháng 6, giai đoạn hai một dự án ở ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì, phường Từ Liêm được mở bán với giỏ hàng gần nghìn căn. Giá chủ đầu tư đưa ra trung bình 130 triệu đồng một m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi so với giai đoạn đầu họ mở bán 4 năm trước.

Các sản phẩm có diện tích 34-150 m2, tương ứng căn hộ nhỏ nhất có giá khoảng 4,4 tỷ đồng. Còn căn đắt nhất lên đến gần 23 tỷ đồng diện tích 150 m2, tức khoảng 152 triệu đồng một m2 (gồm VAT và phí bảo trì). Để lấy được căn hộ ưng ý, nhiều môi giới cho biết khách hàng sẽ phải trả thêm khoản chênh (phí lấy căn ngoại giao) hàng trăm triệu đồng cho sàn giao dịch.

Theo ghi nhận của VnExpress, từ cuối năm ngoái đến nay, rổ hàng chung cư mới tại Hà Nội tiếp tục leo thang, thiết lập những mốc giá mới cho nhiều khu vực, kể cả vùng ven. Một số dự án mới đang trong giai đoạn booking giữ chỗ ở Long Biên hay Bắc Từ Liêm cũ cũng được môi giới quảng cáo giá hơn trăm triệu đồng một m2.

Năm ngoái, tại huyện Đông Anh, dự án chung cư trong đại đô thị đã được chào 90-100 triệu đồng một m2, cạnh tranh với quận trung tâm. Hay một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking) từ cuối năm ngoái với giá rumor khoảng 170 triệu đồng một m2, chưa gồm VAT.

Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho thấy trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) chung cư Hà Nội tăng trung bình 22% một năm. Riêng quý I, giá sơ cấp trung bình đã leo thang 32% theo năm.

Với đà tăng mạnh như này, Savills dự báo giá một số dự án chung cư mới ở trung tâm Hà Nội có thể vượt giá nhà liền thổ tại khu vực vùng ven. Tuy nhiên, hãng đánh giá đây là hiện tượng mang tính cục bộ, không phản ánh mặt bằng chung toàn thị trường.

Bởi trái ngược đà leo thang chung cư mới, thị trường chung cư thứ cấp (chuyển nhượng) đã giảm tốc nhiều tháng qua. Theo kết quả khảo sát hơn 400 dự án ở Thủ đô của Savills, 47% trong số này có giá chuyển nhượng trong quý I giảm so với cuối năm ngoái. Biên độ giảm tùy từng nơi, song mức trung bình khoảng 1%.

Một khảo sát hơn 600 người mới đây của One Housing cho thấy tỷ lệ khách hàng dự định mua bất động sản Hà Nội trong một năm tới sụt giảm so với cuối năm ngoái. Hãng nhận định đây là tín hiệu cho thấy người mua tạm thời “lùi lại một bước” để quan sát trong bối cảnh giá neo cao.

Trong khi các chủ đầu tư chạy đua bán nhà “siêu sang”, thị trường Hà Nội tiếp tục lệch pha phân khúc, nhà vừa túi tiền gần như bị bỏ quên. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Hết quý I, toàn thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, trong đó 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven và các tỉnh lân cận.

“Nguồn cung dự án mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường”, Hội Môi giới đánh giá.

Cùng quan điểm, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhìn nhận mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ “rất hạn chế”. Ông nói, thực tế vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng một tháng đa phần phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình.

“Rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi”, ông nói.

Trong bối cảnh giá dự án thương mại ngày càng đắt đỏ, phân khúc nhà xã hội, nhà ở bình dân được kỳ vọng giúp giải “cơn khát” an cư với phần đông người dân. Năm nay, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án nhà xã hội với khoảng 4.670 căn và khởi công 6 dự án, hơn 10.200 căn. Ngoài ra, thành phố sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư cho 6 dự án mới, quy mô 10.500 căn để bổ sung nguồn cung cho các năm tiếp theo.

Dự báo cho năm 2026, đơn vị nghiên cứu Savills kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp sẽ giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc nhà ở bình dân, vốn rất khan hiếm hiện nay. “Việc tái cung cấp các căn hộ dưới 2 tỷ đồng giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, tạo thế cân bằng bền vững giữa cung và cầu”, Savills cho hay.

Ngọc Diễm