Chiều 26/6, với hơn 92,8% đại biểu tán thành, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết kéo dài thời gian miễn thuế đất nông nghiệp. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.

Theo Nghị quyết, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp sẽ được miễn thuế đất này tới hết 2030, tức thêm 5 năm. Việc này để đảm bảo an ninh lương thực, tăng cạnh tranh của Việt Nam.

Trường hợp Nhà nước giao đất nhưng tổ chức, cá nhân không trực tiếp sử dụng và cho đơn vị khác thuê lại để sản xuất nông nghiệp, họ phải nộp 100% thuế đất nông nghiệp trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi đất.

Theo báo cáo của Chính phủ, giai đoạn 2001-2010, tổng số tiền thuế đất nông nghiệp được miễn, giảm bình quân 3.268 tỷ đồng một năm. Con số này tăng lên 7.500 tỷ đồng mỗi năm trong 3 năm gần đây. Do đó, việc miễn thuế đất nông nghiệp sẽ khuyến khích tập trung đất đai để sản xuất quy mô lớn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa.

Báo cáo giải trình, tiếp thu trước khi Quốc hội biểu quyết, ông Phan Văn Mãi – Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết một số ý kiến đề nghị không miễn thuế với đất để hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích. Số ý kiến khác cho rằng cần quy định tiêu chí, điều kiện để được miễn thuế, cũng như có chế tài xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách để sử dụng đất sai mục đích.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng đúng như ý kiến của các đại biểu Quốc hội, tình trạng sử dụng đất sai mục đích, đất hoang hóa, gây lãng phí nguồn lực diễn ra khá phổ biến.

Ngoài hỗ trợ nông dân, nông thôn, theo cơ quan thường trực của Quốc hội, chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng cần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất hiệu quả. Cơ quan này cho rằng cần có các tiêu chí để phân loại và xác định đối tượng được miễn thuế phù hợp nhằm bảo đảm hỗ trợ đúng đối tượng.

Tuy nhiên, việc quy định cụ thể các tiêu chí để xác định đúng đối tượng được miễn thuế, không miễn thuế với đất bỏ hoang, sử dụng không đúng mục đích cần có thời gian nghiên cứu.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 đã có một số quy định nhằm góp phần khắc phục tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin chưa bổ sung đối tượng được miễn thuế tại nghị quyết, nhưng đề nghị Chính phủ đánh giá toàn diện về thực trạng sử dụng đất nông nghiệp cũng như hiệu quả miễn thuế đất này thời gian qua.

“Trước mắt, Chính phủ cần hướng dẫn đầy đủ các quy định của Luật Đất đai và có giải pháp để không xảy ra tình trạng hoang hóa, lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Mãi nói.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ tổng kết, đánh giá việc miễn thuế này, cũng như chính sách thuế, phí với đất đai để đề xuất cơ chế hoặc sửa Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, phù hợp yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Anh Minh

Theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11/12, hộ gia đình, cá nhân sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Cụ thể, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Nếu phần vượt trên một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.

Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Người dân đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (Nghị quyết có hiệu lực) sẽ được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Số tiền tính lại thấp hơn khoản đã nộp được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả.

Quy định mới được kỳ vọng giúp giảm gánh nặng tài chính, đảm bảo an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân.

Theo quy định cũ, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt. Nhờ đó, nhiều hộ dân, đặc biệt ở nông thôn hoặc ven đô, có thể dễ dàng chuyển đổi đất vườn, ao liền kề nhà ở sang đất thổ cư với chi phí hợp lý.

Từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Họ không còn được giảm theo tỷ lệ như trước, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

Cũng theo nghị quyết, điều kiện tách, hợp thửa đất được nới lỏng hơn so với trước đây. Quy định mới yêu cầu thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được chủ đất liền kề cho đi qua để nối với đường giao thông. Trước đó, Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu chung phải có lối đi và kết nối với đường giao thông, không nêu khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa liền kề.

Với hợp thửa đất, nghị quyết cho phép các thửa không cùng mục đích sử dụng, hình thức trả tiền thuê hay thời hạn sử dụng đất được hợp thửa. Quy định này đã linh hoạt hơn, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, chi phí và phù hợp nhu cầu thực tiễn của người dân. Bởi trước đây, các thửa đất phải thống nhất ba tiêu chí trên mới được hợp nhất, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Ngọc Diễm

Tại kỳ họp chiều 26/12, HĐND TP HCM thông qua nghị quyết Ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố, sau khi hợp nhất TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Bảng giá này được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, thay thế các bảng giá cũ vốn áp dụng đến hết năm 2025.

Tổng thể, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập, song biên độ tăng không đều. Các khu vực trung tâm cũ của TP HCM tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tăng mạnh hơn.

Tại khu vực TP HCM cũ,giá đất ở điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức cao nhất khoảng 687 triệu đồng mỗi m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng mỗi m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng.

Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng tối đa 1,65 lần, bức tranh chung là đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%), có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.

Theo UBND TP HCM, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Trái ngược với TP HCM cũ, khu vực Bình Dương cũghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá ban hành năm 2024 .

Trường hợp tăng cao nhất là tuyến đường ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507. Giá đất ở tại đây tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng mỗi m2, tức gấp hơn 8 lần. Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.

Mức giá tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ sau điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng mỗi m2 (giá hiện hành là 52,16 triệu), tập trung ở các tuyến đường trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP HCM cũ, con số này phản ánh bước điều chỉnh lớn so với bảng giá trước đây.

Theo UBND TP HCM, nguyên nhân chính là bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước sáp nhập vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Kết quả khảo sát cho thấy có nơi giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, khiến việc bồi thường, tính nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc.

Trong khi đó, TP HCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá trong các năm gần đây, nên dư địa tăng không còn nhiều.

Với khuvực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần, song mức tăng thấp hơn Bình Dương cũ.

Theo bảng giá được thông qua, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng mỗi m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, trong đó nổi bật là đường Thùy Vân. Đây là trục du lịch – dịch vụ trọng điểm, tập trung dày đặc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh thương mại.

Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ dao động ở mức vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và cũng thấp hơn nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.

UBND TP HCM đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình – cao, nên biên độ điều chỉnh không “đột biến” như tại Bình Dương cũ.

Đáng chú ý trong bảng giá đất lần đầu này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Theo dự thảo ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập, dựa trên lợi nhuận canh tác, cho kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh so với bảng giá cũ.

Sau khi thẩm tra, UBND TP HCM đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi người dân, nhất là trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP HCM cũ là 1,2 triệu đồng mỗi m2, khu vực Bình Dương cũ 1 triệu đồng mỗi m2; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng mỗi m2 .

Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm. Với người dân, quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai sẽ tăng.

Doanh nghiệp bất động sản ít chịu tác động trực tiếp trong các dự án lớn, do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể chịu chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.

Với ngân sách Nhà nước, bảng giá mới giúp tăng thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan, song đồng thời làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công.

UBND TP HCM cho biết trong các năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được rà soát, điều chỉnh hằng năm theo quy định, để tiếp tục bám sát biến động của thị trường.

Lê Tuyết – Trường Hà