Theo quy hoạch 1/500 được UBND TP Hà Nội phê duyệt, khu chức năng đô thị Thượng Cát nằm tại các phường Thượng Cát, Tây Tựu và xã Ô Diên. Vị trí này giáp đường quy hoạch rộng 50 m và khu đô thị Tân Lập, gần khu vực sẽ xây dựng cầu Thượng Cát. Đây là một trong 10 cầu bắc qua sông Hồng, thực hiện trong giai đoạn 2015-2030. Cây cầu này có chiều dài 820 m, rộng 33 m, thiết kế 8 làn xe, nối quận Bắc Từ Liêm với huyện Đông Anh (trước sắp xếp đơn vị hành chính).

Khu chức năng đô thị Thượng Cát có tổng diện tích hơn 143 ha. Trong đó, khoảng 11 ha dành cho nhà ở thấp tầng và 5,3 ha phát triển nhà chung cư.

Dự án được chia thành ba khu, trong đó khu I gồm nhà biệt thự, liền kề, nhà ở xã hội cùng một số hạng mục như công trình công cộng, hỗn hợp thương mại dịch vụ, cây xanh, trường học, bãi đỗ xe.

Khu II bố trí nhà ở liền kề, biệt thự cùng khu đất hỗn hợp, trường học. Khu III có đất hỗn hợp thương mại – dịch vụ, nhà ở xã hội và đất đào tạo nghiên cứu.

Dự án sẽ phát triển không gian theo trục Đông – Tây, đưa cây xanh, mặt nước vào trung tâm theo mô hình đô thị sinh thái bền vững. Các khu nhà ở sẽ bố trí xen kẽ với cây xanh, đường dạo và không gian công cộng, khuyến khích sử dụng vật liệu thân thiện môi trường.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc được giao kiểm tra, xác nhận hồ sơ, bản vẽ đồ án quy hoạch và công khai nội dung đồ án chi tiết.

Trước đó, thành phố cũng thu hồi 6 ha đất tại ô CQ1.1 phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm (nay là phường Từ Liêm) để xây dựng nhà ở thấp tầng. Khu đất này do Đài Tiếng nói Việt Nam đang quản lý, sử dụng.

Thời gian qua, nguồn cung biệt thự liền kề liên tục được bổ sung nhưng chủ yếu ở vùng ven như Đan Phượng, Đông Anh với giá bán leo thang. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại Thủ đô đạt trung bình 230 triệu đồng mỗi m2 trong quý II, tăng gần 14% so cùng kỳ năm ngoái.

Ngọc Diễm

Theo văn bản vừa được Ngân hàng Nhà nước ban hành, lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại với khoản vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội sẽ thấp hơn 2% mỗi năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Mức lãi suất này được xác định trong 5 năm đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân.

Từ nay đến 31/12, lãi suất áp dụng với khoản vay mua nhà xã hội của người trẻ là 5,9% một năm, thấp hơn 0,2% so với trước đây. Trong 10 năm tiếp theo, mức lãi này được xác định thấp hơn 1% một năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của nhóm ngân hàng Big4.

Với chủ đầu tư các dự án nhà xã hội, nhà công nhân, cải tạo chung cư cũ, mức lãi suất từ nay đến hết năm cũng được giảm xuống còn 6,4%.

Kể từ khi áp dụng tháng 4/2023 đến nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân đã 4 lần được giảm lãi suất. Giai đoạn tháng 7-12/2023, mức lãi cho vay mua nhà và chủ đầu tư dự lần lượt 8,2% và 8,7%.

Sang nửa đầu 2024, mức lãi giảm còn 7-8% và hạ tiếp 1% vào cuối năm. Từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước thông báo giảm lãi suất gói vay trên còn 6,1% cho người mua nhà và 6,6% với chủ đầu tư.

Theo quy định, định kỳ 6 tháng Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các nhà băng tham gia chương trình trên. Nguồn lực thực hiện gói tín dụng này từ vốn của 9 nhà băng tham gia (gồm 4 ngân hàng quốc doanh và HDBank, TP Bank, VPBank, MB, Techcombank).

Ngoài nhóm thu nhập thấp, hồi đầu năm Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các nhà băng nghiên cứu có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống.

Tính tới giữa tháng 5, số tiền giải ngân cho vay nhà ở xã hội từ gói 120.000 tỷ đồng đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương 2%. Trong số này, khoảng 2.940 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án, còn lại là người mua nhà. Riêng 4 tháng đầu năm nay, số tiền giải ngân đạt hơn 550 tỷ đồng.

Giải thích lý do giải ngân thấp, theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, trong khi nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện để vay hay đảm bảo điều kiện dư nợ… Ngoài ra, lãi suất gói vay ưu đãi trên được đánh giá vẫn cao, trong khi thời gian vay ngắn, nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn.

Anh Tú – Quỳnh Trang

Theo Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (sổ đỏ) được thực hiện sau một loạt văn bản gỡ vướng pháp lý.

Gần nhất vào ngày 5/2, Phó chủ tịch UBND TP HCM Trần Văn Bảy giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Sở Tư pháp để thực hiện kiến nghị của TAND TP HCM liên quan đến việc hủy bỏ biện pháp ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng tại khu đất triển khai dự án. Sở này cũng được yêu cầu chủ trì, phối hợp các bên liên quan để tiếp nhận và xem xét hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Theo Phát Đạt, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cấp sổ cho cư dân. Doanh nghiệp đang đốc thúc khách hàng hoàn thiện hồ sơ để sớm được cấp giấy chứng nhận.

Chung cư Millennium gồm hai block với 653 căn hộ ở, 387 văn phòng cho thuê và 17 căn thương mại, đã được bán hết cho khách hàng. Dự án nằm tại khu “đất vàng” trên đường Bến Vân Đồn, gần sông Sài Gòn và tiếp giáp với quận 1 (cũ).

Dự án được đưa vào sử dụng từ năm 2018. Đến tháng 9/2019, cơ quan chức năng xác định đủ điều kiện cấp sổ cho 653 căn hộ. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận bị gián đoạn do khu đất liên quan quá trình thanh tra, điều tra và xét xử vụ án xảy ra tại Tổng công ty Lương thực miền Nam (Vinafood II).

Khu đất số 132 Bến Vân Đồn có diện tích hơn 7.600 m2, từng thuộc quyền sử dụng của Vinafood II, được cấp giấy chứng nhận với mục đích xây dựng chung cư cao tầng kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ và cao ốc văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, Vinafood II sau đó chuyển nhượng khu đất cho Công ty Vĩnh Hội trái với quy định, gây thiệt hại cho nhà nước hơn 113 tỷ đồng. Đây là nội dung chính trong vụ án dẫn đến các biện pháp ngăn chặn giao dịch được áp dụng.

Năm 2023, UBND TP HCM từng ra quyết định tạm dừng các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… quyền sử dụng đất tại khu đất này theo yêu cầu của Bộ Công an, để phục vụ công tác điều tra trong vụ án liên quan Vinafood II.

Phương Đông

Mua nhà đất ở Việt Nam thường đi kèm cảm giác mơ hồ về giá, hoài nghi về lịch sử căn nhà và lo sợ những rủi ro ngầm. Ở Nhật thì ngược lại, tôi được “rảnh cái đầu”.

Sự an tâm đó đến từ minh bạch thông tin gần như tuyệt đối. Mọi dữ liệu bất động sản đều được lưu trữ đầy đủ và chi tiết trong hệ thống công khai. Đọc hồ sơ, tôi biết được giá mua lần đầu, lịch sử sang tay, lãi lỗ từng chặng, các lần cho thuê, thậm chí cả những “vết sẹo” quá khứ nếu có. Luật quy định môi giới phải chủ động thông báo mọi thông tin bất lợi. Nếu che giấu, họ có thể bị tước giấy phép, còn công ty môi giới chịu chế tài rất nặng.

Vì thế, đã vài lần khi tôi hỏi về một căn có giá thấp hơn mặt bằng chung, câu trả lời đầu tiên rất thẳng thắn: “Căn này rẻ vì từng có người tự tử 30 năm trước”, hay “Tòa nhà này có tầng từng là văn phòng của các băng nhóm xã hội đen”. Nếu tôi thấy phù hợp thì mới trao đổi tiếp. Còn đa phần, khi hỏi “có vấn đề gì không” mà câu trả lời là không thì tôi có thể an tâm luôn.

Minh bạch thông tin, dưới sự bảo hộ của pháp luật, cho phép người mua quyết định tỉnh táo thay vì đánh cược mù mờ. Đó là điều tôi luôn mong mỏi thấy ở thị trường Việt Nam, nơi mỗi giao dịch nhà ở thường gắn với cả gia sản đời người.

Việc Chính phủ triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản từ 1/3/2026 chính là bước chuyển căn bản: từ quản lý bằng hồ sơ rời rạc sang quản lý bằng danh tính số. Mỗi bất động sản sẽ có một “chứng minh thư” gắn với nó suốt vòng đời, dù đổi chủ bao nhiêu lần, không bị rơi rớt trong giấy tờ chồng chất như hiện nay.

Logic này giống căn cước công dân gắn chip, nhưng phức tạp hơn nhiều vì gắn với đất đai, quy hoạch và những lợi ích xã hội chồng lớp. Đây là một cú đột phá về tư duy quản trị chứ không chỉ nâng cấp kỹ thuật.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP đặt nền tảng pháp lý cho bước đi đó với một nguyên tắc rõ ràng: đất đai là gốc. Mã định danh thửa đất đứng đầu, sau đó mới đến dự án và công trình. Cách tiếp cận này khẳng định bất động sản trước hết là một thực thể pháp lý gắn với quyền sử dụng đất, không chỉ là hàng hóa lưu thông.

Việc định danh mở ra nhiều lợi ích thiết thực. Với đất đai, nó là công cụ làm sạch bản đồ pháp lý, đưa những “vùng mờ” kéo dài nhiều năm như đất bỏ hoang, không rõ sở hữu hay sử dụng sai mục đích ra ánh sáng dữ liệu. Với căn hộ, nó ngăn chặn tình trạng “nhân bản” pháp lý, đảm bảo mỗi tài sản chỉ tồn tại duy nhất một lần trên hệ thống, với trạng thái giao dịch và thế chấp được ghi nhận xuyên suốt. Nhà nước nhờ đó kiểm soát sớm hơn, chuyển từ quản lý phản ứng sang quản lý phòng ngừa, giảm thiểu những cú sốc chính sách về sau.

Khi bất động sản được đưa vào cùng một không gian dữ liệu, những thành quả chính sách sâu hơn bắt đầu lộ diện. Khi Nhà nước biết chính xác ai sở hữu bao nhiêu bất động sản và ở đâu, các chính sách thuế lũy tiến nhằm hạn chế đầu cơ, bình ổn thị trường sẽ dễ triển khai, và phòng chống tham nhũng có thêm cơ sở.

Minh bạch dữ liệu cũng giúp giảm mạnh chi phí giao dịch và thời gian xử lý, thu hẹp bất cân xứng thông tin. Người mua bớt dò dẫm, người bán mất lợi thế mập mờ, thị trường phản ứng sát hơn với cung cầu thực. Ngân hàng có thể định giá tài sản thế chấp chính xác hơn, giúp bất động sản kết nối với thị trường vốn thay vì mắc kẹt trong những tập hồ sơ câm lặng.

Từ đó, một không gian mới mở ra cho các doanh nghiệp công nghệ bất động sản (proptech). Các mô hình định giá tự động, quản lý tài sản hay phân tích rủi ro chỉ thực sự có ý nghĩa khi dữ liệu đầu vào đủ tin cậy. Mã định danh không phải lời hứa công nghệ, mà là điều kiện cần để AI, dữ liệu lớn hay blockchain phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, khi quyền lực số gia tăng, rủi ro cũng không thể xem nhẹ. Rủi ro lớn nhất là sai lệch dữ liệu. Một lỗi nhỏ khi đã gắn vào mã định danh và lan sang hệ thống thuế hay tín dụng có thể gây hệ quả nghiêm trọng cho người dân, nhất là những tài sản gắn bó lâu dài với cả gia đình. Vì vậy, cơ chế đính chính, khiếu nại và cập nhật phải được thiết kế như phần lõi, chứ không phải phần phụ của hệ thống.

Các rủi ro vận hành cũng hiện hữu. Sự cố kỹ thuật hay lỗi hệ thống có thể làm đình trệ cả chuỗi giao dịch, thế chấp và công chứng. Rủi ro an ninh dữ liệu càng không thể xem nhẹ, từ rò rỉ thông tin cá nhân và tài sản đến tấn công mạng hay khai thác trái phép. Người dân và doanh nghiệp chỉ chấp nhận “lộ diện” trong không gian dữ liệu khi họ tin rằng thông tin được bảo mật, sử dụng đúng mục đích và chịu sự giám sát chặt chẽ. Điều này đòi hỏi Việt Nam một khung pháp lý bảo vệ dữ liệu cá nhân đủ mạnh, học hỏi các chuẩn mực quốc tế như GDPR của châu Âu.

Thách thức khác nằm ở thể chế. Chủ trương liên thông dữ liệu là rõ ràng, nhưng trên thực tế, mỗi cơ quan vẫn có xu hướng giữ một “vương quốc dữ liệu” với lợi ích riêng, chia sẻ cầm chừng hoặc mang tính hình thức. Nếu tư duy “dữ liệu ngành tôi” không được hóa giải, nguy cơ liên thông nửa vời và sai lệch khi khớp nối các hệ thống dẫn tới mâu thuẫn và tắc nghẽn thủ tục là nhãn tiền, với cái giá phải trả không hề rẻ.

Để mã định danh không trở thành một lớp số hóa hình thức, ba ưu tiên cần được xác lập sớm. Trước hết là một đầu mối liên ngành đủ quyền lực để làm sạch dữ liệu. Giai đoạn đến tháng 3/2026 mang tính quyết định, bởi nếu dữ liệu đầu vào đã nhiễu, toàn bộ hệ thống sẽ dựng trên nền móng lệch, khó có cơ sửa sai.

Tiếp đó là thiết kế cơ chế “công lý dữ liệu” nhanh và thực chất. Người dân cần có quyền sửa lỗi dễ dàng, thậm chí dễ hơn cả khi lỗi xảy ra. Một nút “Báo sai” trên ứng dụng định danh, với cam kết xử lý trong thời hạn rõ ràng thí dụ 48 giờ, hiệu quả hơn nhiều so với quy trình khiếu nại qua nhiều cấp. Nếu lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, trách nhiệm bồi thường phải được đặt ra, thay vì đẩy gánh nặng chứng minh cho người dân.

Cuối cùng là công khai tiến độ và chất lượng dữ liệu theo địa phương. Minh bạch hệ thống chính là cách bền vững nhất để xây dựng niềm tin. Khi các địa phương học hỏi lẫn nhau và người dân có quyền giám sát, áp lực cải cách sẽ đến từ cả trong lẫn ngoài bộ máy, tạo ra vòng phản hồi lành mạnh.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy không tồn tại mô hình hoàn hảo, nhưng có những bài học lặp lại đủ rõ để không thể bỏ qua. Estonia bắt đầu số hóa đăng ký đất đai từ đầu thập niên 1990, kết nối dữ liệu đất đai với dân cư, thuế và tư pháp trong một kiến trúc chính phủ điện tử toàn diện và mẫu mực. Khi coi dữ liệu là hạ tầng thiết yếu được đầu tư và bảo trì liên tục, hệ thống này giúp thời gian xử lý rút từ vài tháng xuống vài ngày, chi phí giảm mạnh và mức độ minh bạch tăng rõ rệt.

Singapore triển khai hệ thống INLIS tích hợp sâu, cho phép tra cứu qua một đầu mối. Ngay cả với quy mô nhỏ và hạ tầng công nghệ cao, nước này vẫn mất nhiều năm để làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu lịch sử. Nhật Bản và Hàn Quốc tiếp tục đối mặt dữ liệu phân mảnh và nhà bỏ hoang, trong đó Nhật Bản đặc biệt chịu sức ép về tài sản vô thừa kế.

Ở Ấn Độ, các chương trình số hóa quy mô lớn từng buộc một số bang phải tạm dừng khi dữ liệu thiếu đồng bộ, cho thấy không thể đi tắt khâu làm sạch dữ liệu. Bài học chung không nằm ở công nghệ, mà ở tư duy coi dữ liệu là hạ tầng thể chế, cùng cam kết chính trị dài hạn và nguồn lực đủ lớn cho giai đoạn khó nhất.

Nghị định 357 là một cuộc cải cách thể chế dựa trên dữ liệu.

Nếu làm tốt, mã định danh có thể trở thành viên gạch nền cho nhà nước số và một thị trường nhà đất minh bạch hơn. Người mua nhà bắt đầu từ dữ liệu thay vì linh cảm, từ hồ sơ rõ ràng thay vì những câu hỏi treo lơ lửng. Cảm giác an tâm trong giao dịch lớn nhất đời người không còn là đặc quyền của các thị trường phát triển.

Còn nếu làm nửa vời, mã định danh chỉ là lớp mã số phủ lên những bất cập cũ, thậm chí khiến sự bất an tinh vi hơn dưới vỏ bọc công nghệ. Ranh giới giữa hai con đường không nằm ở kỹ thuật, mà ở tư duy dữ liệu và năng lực kỹ trị từ trung ương tới địa phương.

Sau cùng, cải cách này chỉ thực sự có ý nghĩa khi nó trả lại cho người đi tìm tổ ấm một quyền rất giản dị: được an tâm khi biết rõ mình đang mua cái gì, trong toàn bộ vòng đời của nó, không phải qua cảm tính mà bằng dữ liệu khách quan và đáng tin cậy.

Tô Kiên